Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Neubau wohnvoll Village“ mit Vorhaben- und Erschließungsplan

Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Ginsheim-Gustavsburg hat am 2.7.2025 in öffentlicher Sitzung den Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Neubau wohnvoll Village“ mit Vorhaben- und Erschließungsplan gebilligt und beschlossen, diesen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB im Internet zu veröffentlichen und zusätzlich öffentlich auszulegen.

Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Neubau wohnvoll Village“ liegt in der Gemarkung Ginsheim, Flur 1 und umfasst die Flurstücke 488/6, 488/7, 489/2, 490/1, 490/2, 491/10, 492/12 sowie Teile des Flurstücks 1087.

Das Plangebiet umfasst eine Fläche von 7.091 m² (0,71 ha) und befindet sich am südöstlichen Rand des Stadtteils Ginsheim der Stadt Ginsheim-Gustavsburg. Im Nordwesten grenzt das Plangebiet an vorhandene Wohnbebauung. Im Süden des Plangebiets verläuft die Neckarstraße (L3040) mit einem an das Plangebiet angrenzenden Fuß- und Radweg. Im Osten grenzt das Plangebiet an landwirtschaftlich bewirtschaftete Flächen an.

Räumlicher Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Neubau wohnvoll Village - unmaßstäblich

Ziele und Zwecke der Planung

Die wohnvoll Development Service GmbH plant am südöstlichen Ortsrand des Stadtteils Ginsheim der Stadt Ginsheim-Gustavsburg die Errichtung einer Seniorenwohnanlage.

Die Wohnanlage soll Raum für zwei Pflegewohngemeinschaften mit jeweils 12 Bewohnern sowie 53 betreuten Wohneinheiten bieten. Die betreuten Wohneinheiten werden in einer Größe zwischen 40 m² und 69 m² geplant. Zur täglichen Versorgung der Bewohner sollen ein Café, ein ambulanter Dienst und eine Tagespflege in die Seniorenanlage integriert werden.

Über den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes hinaus werden aus Gründen der städtebaulichen Ordnung gem. § 12 Abs. 4 BauGB die südlich angrenzenden Flächen des ehemaligen Gärtnereigeländes Neckarstraße 52 in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen.

Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Neubau wohnvoll Village“ erfolgt im zweistufigen Regelverfahren. Die Bauleitplanung erfordert insofern eine Umweltprüfung im Sinne des § 2 Absatz 4 BauGB, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden.

Der Aufstellungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Neubau wohnvoll Village“ ist am 17.05.2025 erfolgt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden sowie sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB hat vom 04.03.2024 bis 12.04.2024 stattgefunden.

Beteiligung der Öffentlichkeit

Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Neubau wohnvoll Village“ mit Begründung, Vorhaben- und Erschließungsplan, Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan, artenschutzrechtlicher Potenzialeinschätzung, artenschutzrechtlicher Untersuchung zur Zauneidechse, FFH-Vorprüfung, hydrogeologischem Gutachten, Stellungnahme zu ergänzenden Bodenuntersuchungen zur Versickerungsprüfung, Schallschutzgutachten, Mobilitätskonzept und Stellplatznachweis, Verkehrsuntersuchung, Fachbeitrag zur entwässerungstechnischen Erschließung sowie der Inhalt der ortsüblichen Bekanntmachung werden in der Zeit von Montag, 14.07.2025, bis einschließlich Freitag, 22.08.2025, auf der Homepage der Stadt veröffentlicht. 

Zusätzlich stehen die Inhalte auf der Website der Planergruppe ROB unter "Beteiligungsverfahren“ zur Verfügung. 

Auf die vorgenannte Internetseite der Stadt Ginsheim-Gustavsburg wird auch im Zentralen Internetportal für Bauleitplanungen in Hessen verwiesen.

Zusätzlich zur Veröffentlichung im Internet können die genannten Unterlagen im Rathaus Ginsheim, Schulstraße 12, 65462 Ginsheim-Gustavsburg nach Terminvereinbarung eingesehen und über deren Inhalt Auskunft verlangt werden. Bitte nehmen Sie diesbezüglich im genannten Zeitraum Kontakt mit Herrn Matthias Richter (richter@gigu.de) per E-Mail oder per Telefon (+49 (0)6144 20-167) auf. Telefonische Erreichbarkeit: Montag – Freitag: 09:00 Uhr – 12:00 Uhr; Donnerstag: 14:00 Uhr – 18:00 Uhr.

Bestandteil der Unterlagen sind auch die bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen. Folgende Arten umweltbezogener Informationen sind verfügbar:

• Umweltbericht gemäß § 2 Absatz 4 BauGB mit Aussagen zu den folgenden Themen:
• Einleitung (Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplanes; Beschreibung der Festsetzungen des Bebauungsplanes mit Angaben über Stand-orte, Art und Umfang; Bedarf an Grund und Boden der geplanten Vorhaben; Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung des Bauleitplans berücksichtigt wurden; Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung)
• Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen (Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands (Basisszenario); Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung; Beschreibung der geplanten Maßnahmen, mit denen festgestellte erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen vermieden, verhindert, verringert oder soweit möglich ausgeglichen werden mit ggf. geplanten Überwachungsmaßnahmen; In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten; Beschreibung der erheblichen nachteiligen Auswirkungen nach § 1 Absatz 6 Nummer 7j BauGB)
• Zusätzliche Angaben (Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung sowie Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zusammenstellung der Angaben aufgetreten sind; Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt; Allgemein verständliche Zusammenfassung; Referenzliste der Quellen)

• Artenschutzrechtliche Potenzialeinschätzung mit Aussagen zu den folgenden Themen:
• Anlass, Aufgabenstellung
• Ergebnisse (Kurzbeschreibung des Untersuchungsgebietes; Fledermäuse; Vögel; Reptilien; Amphibien)
• Zusammenfassung
• Literatur

• Artenschutzrechtliche Untersuchung zur Zauneidechse mit Aussagen zu den folgenden Themen:
• Anlass, Aufgabenstellung
• Ergebnisse (Kurzbeschreibung des Untersuchungsgebietes; Ergebnisse)
• Zusammenfassung
• Literatur
• FFH-Vorprüfung gemäß § 34 BNatSchG für die Gebiete 6016-401 „Mainmündung und Ginsheimer Altrhein“ sowie 6016-306 „Ginsheimer Altrhein“ mit Aussagen zu den folgenden Themen:
• Einleitung (Anlass und Aufgabenstellung; Rechtliche Grundlagen)
• Methodik
• Beschreibung der Schutzgebiete und ihrer Erhaltungs- und Entwicklungsziele
• Beschreibung des Vorhabens (Allgemeine Angaben zum Vorhaben; Beschreibung der Wirkfaktoren)
• Prognose zur möglichen Beeinträchtigung der Erhaltungs- und Entwicklungsziele der Schutzgebiete (Betrachtung der Lebensraumtypen; Betrachtung der Artenvorkommen; Pläne und Projekte mit kumulativer Wirkung)
• Fazit
  
  
• Hydrogeologisches Gutachten mit Aussagen zu den folgenden Themen:
• Veranlassung
• Standortbeschreibung
• Vorhandene Unterlagen
• Geologie
• Hydrogeologie
• Schlussfolgerungen
  
  
• Stellungnahme zu ergänzenden Bodenuntersuchungen zur Versickerungsprüfung mit Aussagen zu den folgenden Themen:
• Geologische und hydrogeologische Übersicht
• Altlasten, Kampfmittel, Leitungen
• Untersuchungsumfang
• Geländearbeiten
• Bodenmechanische und -physikalische Laboruntersuchungen
• Baugrund – Schichtenaufbau des Untergrunds
• Grundwasser, Durchlässigkeitsbeiwerte und Versickerung

•  Schallschutzgutachten mit Aussagen zu den folgenden Themen:
• Situationsbeschreibung und Aufgabenstellung
• Rechts- und Beurteilungsgrundlagen
• Immissionswerte und Abwägungshinweise (Orientierungswerte nach Beiblatt 1 zur DIN 18005 Teil 1; Immissionsgrenzwerte nach der 16. BImSchV; Abwägungshinweise und Rechtsprechung)
• Untersuchung der Verkehrslärmimmissionen (Ausgangsdaten Straßenverkehr; Immissionsorte für die Einzelpunktberechnung; Berechnung der Beurteilungspegel und Ergebnisdiskussion; Beurteilung der verkehrlichen Auswirkungen des Planvorhabens)
• Anmerkungen zu den gewerblichen Lärmimmissionen
• Passive bauliche Schallschutzmaßnahmen nach DIN 4109 (Erläuterungen zur DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau; Methodik zur Bestimmung des maßgeblichen Außenlärmpegels nach der DIN 4109-2:2018-01; Berechnungsergebnisse; Belüftungseinrichtungen; Schutz der bebauten Außenwohnbereiche)
• Textliche Festsetzungen
• Fazit
• Anlagenverzeichnis

•  Fachbeitrag zur entwässerungstechnischen Erschließung mit Aussagen zu den folgenden Themen:
• Veranlassung und Zielsetzung
• Entwässerung (Allgemeines; RE-Entwässerung; Überflutungsschutz bei Starkregenereignissen; SW-Entwässerung)

• Stellungnahme des Abwasser- und Servicebetriebs Mainspitze mit Aussagen zu den folgenden Themen:
• Ver- und Entsorgung (Erweiterung bestehender Kanalleitungen; Entwässerungsplanung)

• Stellungnahme der Deutsche Telekom Technik GmbH mit Aussagen zu den folgenden Themen:
• Ver- und Entsorgung (Schutz und Zugang von Telekommunikationslinien; Abstimmung zu Lage und Dimensionierung von Leitungszonen)
• Grünordnung (Hinweise zu Baumpflanzungen)
  
  
• Stellungnahme des Kirchenvorstandes der evangelischen Kirchengemeinde mit Aussagen zu den folgenden Themen:
• Klimaschutz (Nachhaltige Energieversorgung)
• Umweltschutz (Forderung zur ausreichenden Durchgrünung)

• Stellungnahmen des Kreisausschusses des Kreises Groß-Gerau, Fachbereich Regionalentwicklung und Mobilität mit Aussagen zu den folgenden Themen:
• Regionalplanung (Ausgleich Regionaler Grünzug)
• Klimaschutz (Hinweis auf das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukturgesetz; Dimensionierung des Vorhabens, Nutzung Solarenergie; Prüfung zur Integration in die kommunale Wärmeplanung)
• Umweltschutz (Überarbeitung Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung, Festsetzung von Kompensationsmaßnahmen)
• Artenschutz (Notwendige Kartierungen zu Reptilien)
• Grünordnung (Anpassung der Pflanzliste; Verbindliche Festsetzung der Dachbegrünung; Prüfung zur Fassadenbegrünung)
• Wasserschutz (Versickerung von Niederschlagswasser)
• Immissionsschutz (Bauliches Schalldämm -und Lüftungskonzept)
• Ver- und Entsorgung (Entsorgung der Abfälle; Angaben zur Löschwasserversorgung; Dimensionierung der Entwässerungsanlagen)
  
  
• Stellungnahme des Kreisausschusses des Landkreises Darmstadt-Dieburg, Fachbereich Ländlicher Raum mit Aussagen zu den folgenden Themen:
• Immissionsschutz (Hinweis auf Immissionen durch angrenzende Ackerflächen)
  
  
• Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt mit Aussagen zu den folgenden Themen: 
• Regionalplanung (Kompensation Regionaler Grünzug)
• Ver- und Entsorgung (Darstellung der gesicherten Trink- und Löschwasserversorgung; Verwertung von Niederschlagswasser und Abwasser)
• Wasserschutz (Auswirkungen auf das Grundwasser; Erstellung eines Fachbeitrags Wasserrahmenrichtlinie; Verwertung von Niederschlagswasser; Aussagen zur Versickerung von Niederschlagswasser; Wasserrechtliche Erlaubnis; Festsetzungen zum Grundwasserschutz; Ergänzung des Umweltberichts zum Thema Grundwasser; Auswirkungen von Starkregenereignissen; Hinweis zu wassergefährdenden Stoffen)
• Artenschutz (Festsetzung von Vermeidungsmaßnahmen; Aussagen zum Vorkommen der Haselmaus)

• Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit mit Aussagen zu den folgenden Themen:
• Umweltschutz (Ergänzung der Allgemein verständlichen Zusammenfassung im Umweltbericht; Berücksichtigung des Umweltschutzes; Sicherung der Bestandshecke zwischen Plangebiet und angrenzender Wohnbebauung)
• Bodenschutz (Hinweis auf Bodenversiegelung durch das Vorhaben)
• Immissionsschutz (Auswirkungen Verkehrsemissionen auf die angrenzende Wohnbebauung; Prüfung der Angaben im Schallschutzgutachten)
• Sonstiges (Öffentliche Zugänglichkeit des Grünstreifens; Verschattung von Grundstücken)

Während der Auslegungsfrist können von jedermann Stellungnahmen abgegeben werden. Stellungnahmen sollen elektronisch an die E-Mailadresse richter@gigu.de und dewan@planergruppe-rob.de übermittelt werden. Bei Bedarf können Stellungnahmen auch auf anderem Wege abgegeben werden. Da das Ergebnis der Behandlung der Stellungnahmen mitgeteilt wird, ist die Angabe der Anschrift des Verfassers zweckmäßig.

Es wird darauf hingewiesen, dass nicht fristgerecht während der Veröffentlichungsfrist abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unberücksichtigt bleiben können.

Datenschutzhinweise in Bezug auf die Abgabe von Stellungnahmen

Es wird darauf hingewiesen, dass Personen, welche eine Stellungnahme einreichen, mit der Abgabe der Stellungnahme der Verarbeitung aller von ihnen angegebenen personenbezogenen Daten - dazu zählen insbesondere Vor- und Nachname, Anschrift, Telefonnummer, Mobilfunknummer, E-Mail-Adresse - zustimmen. Gemäß Artikel 6 Abs. 1c und 1e der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) werden die Daten im Rahmen des Bauleitplanverfahrens von der Stadt Ginsheim-Gustavsburg und dem von ihr mit der Auswertung der Stellungnahmen beauftragten Büro Planergruppe ROB GmbH, Am Kronberger Hang 3, 65824 Schwalbach am Taunus für die gesetzlich bestimmten Dokumentationspflichten und für die Informationspflicht gegenüber den betroffenen Personen genutzt. Die personenbezogenen Daten werden gelöscht, sobald sie für das Verfahren nicht mehr benötigt werden und keine gesetzlichen Aufbewahrungsfristen bestehen. Nach Art. 15, 16, 17 und 18 DSGVO stehen der betreffenden Person folgende Rechte zu: Auskunftsrecht, Recht auf Berichtigung, Vervollständigung, Löschung, Einschränkung der Verarbeitung, datenschutzrechtliche Beschwerde bei der zuständigen Datenschutzaufsichtsbehörde einlegen: Zuständig ist der Hessische Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit, Gustav-Stresemann-Ring 1, Postfach 3163, 65021 Wiesbaden, Tel. 0611/1408-0, Mail: poststelle@datenschutz.hessen.de.